随着商品房与人们生活关系日渐密切，有关商品房质量、违约等问题给人们带来的困扰也日益严重。商品房应否实行“三包”？
商品房具有商品所有属性
房屋进入流通领域便具有了商品的全部属性。然而，商品房是与彩电、冰箱、汽车等商品具有显著区别的生活必需品，因此，商品房的销售和售后服务应该具有比其它商品更严格更完善的规定，购销双方的权利和义务应通过法律形式予以明确。在商品房经营活动中，若消费者购买的商品房出现质量问题，经销商应依据《民法通则》和《消费者权益保护法》的有关规定承担民事责任；若经销商具有欺诈行为，消费者应依法向其加倍索赔。
可修可退不宜换
最近几年，建设部发布了《房地产开发管理办法》等法规，但目前法制建设还不完善，对商品房的修、换、退问题尚未作出具体规定。根据有关法规，房地产开发商应对包括商品房在内的建设工程实行包修，但是，由于房屋受位置、空间、面积和结构等因素的制约，每一套商品房都具有唯一性，因此严格说商品房不存在更换的问题。若商品房存在不允许的安全隐患和质量缺陷，房地产开发商应给予退货。建设部规定商品房的包修期从竣工之时开始计算，而不是从消费者购买之时开始计算。
不应制定统一格式合同
中国政法大学教授方流芳认为，商品房现在存在的问题是，一些政府部门制定了很多统一的格式合同，这些格式合同与现行法律相抵触，或是代替双方当事人作出决定。这些问题必须要解决，解决的根本思路在于对商品房包修、包换和包退不宜作出一刀切的规定。例如，在商品房交付之后发现重大缺陷，如果房地产商主张包修，消费者主张包退怎么办？或者房地产升值了，房地产商主张包退，消费者主张包修怎么办？方流芳认为，修换退都是对违约行为的一种补救，处理这类问题要给双方当事人留有协商的余地，要给法院留有根据具体案情依法裁决的余地。
（《中国消费者报》97.3.16孙燕明桑司文文）
