文/张冰图/丹青
“房子最好离工作单位近一点。”
“房子面积最好再大一点。”
“房价最好再降一点，让我们承受得起。”
当这些美好的愿望要落到实处时，却往往使人们感到尴尬。的确，在当今社会，居民住房存在诸多敝端，令人关注。
有房无人住有人无住房
中国决心使住房建设成为新的增长点，带动新一轮经济增长。而目前的情况是，一方面许多人缺少住房，潜在市场巨大；另一方面，却是商品房大量积压，有效需求明显不足。
有资料显示，到1995年底，全国商品房屋累计空置面积达5031万平方米，比1994年底增加52.99%，空置商品房屋中商品住宅占总量的77. 15%。其中，普通住宅达3618万平方米，占93.22%。作为市场需求判别的重要指标，1995年商品房屋预售量比1994年有较大幅度下降。1995年底，预售面积的绝对量比1994年下降了8.13%。1995年有17个省、自治区商品房销售面积为负增长。
商品房空置加大的原因除了市场有效需求萎缩外，是过高的价格也抑制了居民的购买欲望。据世界银行和我国有关部门的考察结论，合理的住宅价格应为居民家庭年收入的3—6倍。目前，我国居民家庭年收入约为1万元，那么住宅价格在3—6万元之间是合理的。但实际情况却是近年来商品住宅价格远远高于人们收入增加的速度。“八五”期间，商品住宅价格平均每年以20%多的速度递增，1995年商品住宅全国平均价格达到每平方米建筑面积1710元，北京、上海、深圳等城市的中档商品住宅已涨至每平方米5000至8000元，比1990年翻了一番多；与此同时，我国城市职工的工资收入近年来虽有一定的增加，但5年仅增加不到50%。在这种情况下，即使一套60平方米的住宅也要40万元左右，多数人根本不具备购买住宅的支付能力。
去年北京城镇居民人均生活费收入5868.4元人民币，这样的收入还买不到三环路内一平方米的商品住宅。面对每平方米达6000元以上的房价，一家双职工即使不吃不喝，买一套三环路内的50平方米住宅，至少要攒钱20年以上。大量商品房空置也就不足为怪了。
降低房价工薪族才能接受
据权威部门透露，世界各地房地产业的平均利润基本在6%至8%之间，一些国家只有2%，而我国房地产业利润一般高达20%至25%。还有一些公共设施、福利设施、城市基础设施的建设费用，全部打入商品房成本，抬高了房价，最终落到购房者的头上，这显然是不合理的。
为启动住房市场，建设部提出，要清理商品房的价格构成，控制不合理的住房价格。商品房价居高不下的根本原因在于其价格构成不合理。降低房价，应改变把住宅小区的水、电、路、学校、医院、幼儿园等配套设施建设费用全部摊到房价上的作法，把其中的一部分从房价中剥离出来，由各级政府财政给予政策性扶持。房地产开发企业则要通过确定合理的利润率和回报率，实现产销环节的顺利衔接。广州市日前决定将地价收费降低1/4，市政配套设施费用降低1/3；上海市决定将商品房的税率降低50%，就是为刺激工薪族购房采取的有力措施。
住宅作为商品进入市场，就必须遵循价值规律。如果没有合理的价格定位，过高价格的商品住宅就会难以让工薪族所接受，住宅市场也很难启动。
房改要更多地关注无房户
随着房改的逐步深入，不少地方相继出台了房改方案，对售房价格也大多作了规定，从每平方米几百元到上千元不等。而在这些方案中，有许多工龄等优惠的打折条件，七折八扣下来，每平方米只有三、四百元，一套房子只需万把元就可以买下来。与动辄每平方米卖价几千元的商品房相比，这样的价格太富有吸引力了。不过，所有这些优惠措施都是对于机关、事业单位的有房户而言，对那些魄在困难企业苦苦度日的无房职工、刚出学校门走上工作岗位无房的毛头小伙子来说，房改与他们仍是无缘，他们只能每天拿着诱惑人的房改文件仔细端详，看看哪一天幸运或许会降到自己的头上。
一位在农机厂工作30个春秋的老工人，至今还住着厂里在他结婚时分配的一间16平方米的平房和6平方米的厨房，就在这个20多平方米的矮小房屋里，他养育了3个儿女。他曾经也有机会住上厂里几十年建起唯一的一幢楼房，可他还是把这个机会让给了一位比他更困难的单位职工，当时他说我还是有机会换房的。然而，工厂效益一年年下滑再建房的愿望成了泡影。实行房改后，他所住的平房又不属于房改范围，他只得交上比原先高出一倍的租金。同是工薪族，有的在机关、事业单位，有的在企业工作；有的住上人均几十平方米的住房，有的却至今几代人蜷缩在狭小的平房里，这本来的差异就很大，如果房改时再把他们搁向一边，那差异不是更大？
房改无疑是件好事，对于大多数无力购买商品房的工薪族来说，确实是雪中送炭，但对那些尚无住房的贫困阶层来说，如何向他们作利益倾斜，这是加快住房商品化步伐不可忽视的一个实际问题
安居工程应面向大众
最近，旨在用住房消费带动住房建设的新思路正在政府部门积极运作，而“安居工程”则是重头戏。“安居工程”是国务院拟定的一项迈向21世纪的系统住宅工程项目，是政府为解决中低收入家庭住房困难而推出的重大举措。在地价、融资、税收方面得到政府扶持，售价只是一般商品房的1/3。前不久，全国政协组织5个组分赴各地检查了“安居工程”的实施情况，很多城市安居工程竣工时70%到90%的住房已售出，甚至在江苏省徐州市出现了许多群众凌晨三点就赶到市房改办门口排队购买安居房的景象。有鉴于此，最近国务院明确表示要继续抓好“安居工程”的实施工作。
可是，安居工程对收入较高的家庭来说，显现了十足的安居，而对面广量大的中低收入者而言仍显得力不从心。一位在省级机关做了6年处长的王某认为：他现在月工资是600多元，一年工作到头，加上奖金，年收入不足万元。妻子在一家企业做职员，小孩也在一家机关工作，这样全家一年到头的收入大约在2万元左右，除去各种费用的开支，一年能积蓄5000元已是很不错了，而现在一套60平方米的安居工程售价虽说要比一般商品房优惠得多，但仍要在10万元上下，遇到地理位置好一点的，价格更贵，这样全家勒紧裤带买房子，也要花十几年的时间才能住上安居工程。
因此，不少专家学者建议，安居工程可否实行租售并举，可否由败政部门尝试暂时负担中低收入者的贷款利息，等等。总之，安居工程作为一种新的住房制度，只有更多地面向大众，才能真正实现所追求的价值。
“按揭”离老百姓再近点
随着房地产业的飞速发展，“按揭”开始进入了我们的生活。所谓“按揭”就是购房者通过自己的信用保证及所购房屋的产权抵押取得银行的贷款，用贷款支付房款，然后再分期向银行还贷。简言之，就是分期付款购房。据一项调查表明，老百姓是渴望、指望着借金融这只手来圆自己住房梦的。
尽管住房抵押贷款已经试行，但面窄、量小，且利息高、还款期短，对鼓励居民买房的一次性负担作用很小。绝大多数居民并不具备完全依靠积蓄资金购买住宅的能力，这既影响了上市商品住宅的及时消化，也妨碍了住房商品化的进程。南京市建行实行住房“按揭”两年，只有不到300户居民在银行贷了款。
“按揭”需求目前并不旺盛的主要原因就是利率过高，精明的购房者仔细一算，发现几乎要花高出近一倍的房价才能最终换回房屋的产权。北京市零点调查中心曾为此对1000户居民进行了问卷调查，有50%以上的居民不感兴趣。一位已办了“按揭”手续又退回的一位机关人员说，我实在不敢冒这个险，要在短时间内还清本息，哪有这个偿还能力，不如再观望一阵。
利用金融手段提高居民购买力被认为是推动住房消费的好办法，但如何使“按揭”贴近生活，走向百姓，关键是金融部门要真正树立群众观念，一切从老百姓的利益出发。
