两年多以前，有一家中外合资房地产开发公司以出让方式取得了一块城市土地进行房地产开发。由于资金不足，又将取得的土地使用权作为抵押条件在某一单位贷到一笔资金，继续投入到房地产开发中，按照法律法规的规定是无可非议的。但是该开发公司在一年多以前，又将在建的商品房约一半的面积预售给某一具有雄厚资金的公司，预售商品房总价款共4000万元，合同双方签订后该公司予付购房款2000万元，约定1998年6月1日房屋全部竣工交付使用后，将其余2000万元购房款付完。因开发公司逾期未能把预售的商品房建好交给对方使用，这时对方发现了开发公司将开发的房地产早已抵押给了别的单位。购房单位特别生气，要求退还2000万元预付款。购房者的律师认为这种行为违犯了法律规定。为什么会发生这类问题呢？笔者认为：
其一，这是一份无效的商品房预售合同。因为房地产开发公司在预售商品房时，没有将正在开发的房地产的土地使用权作了抵押贷款的情况告诉购房者，以“一女许二男”的作法骗得另一购房者的巨额资金，也是对抵押权人的利益的侵犯。这是一种欺诈行为。其情形与中央电视台“焦点访谈”中报道的青岛市某中外合资房地产开发商用取得土地使用权骗取多家银行5000万元贷款的情况相似。
其二，购买预售商品房者没有认真验证。《城市房地产管理法》明确规定：商品房预售要交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上地方人民政府房产管理部门办理预售登记，取得预售商品房许可证；将预售商品房合同向县级以上人民政府房产和土地管理部门登记备案。如果购房者没有按照法律规定鉴别验证，而轻易签订数千万元的购房合同，也负有一定的责任。
其三，预售商品房管理部门应该严格审批。预售商品房的管理是很严格的。《担保法》规定：“以出让方式取得国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。”原国家土地管理局1993年《关于变更土地登记的若干规定》中明确指出：“抵押国有土地使用权的，土地使用权抵押人和抵押权人，应在抵押合同签订后15日内，持土地使用权出让或转让合同、土地使用权抵押合同共同到土地管理部门申请他项权利登记。”如果抵押的土地使用权证作了他项权利登记，预售商品房管理部门一般不会颁发预售商品房许可证的。不是房地产开发商没有办理商品房预售许可证或将出让的土地使用权抵押的真情隐去，就是土地、房产管理部门审查不严。 （韩秉学）
