在十七大报告的第八部分，胡锦涛同志提出：“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”。同时还提出：“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。”这是党代会报告中第一次专门提及住房保障制度，更是第一次谈到保障方式和保障对象。
住房是民生之本，住房问题是人民最关心、最直接、最现实的利益问题。加快发展住房二级市场好处多多。如：可以抑制房价过快增长，有效解决住房难问题，为创业者提供创业资本等。然而玫瑰虽好，但它确有刺：规范我省住房二级市场，解决普通百姓住房难问题，还有很长的路要走。
我省住房二级市场现状
住房二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。目前，我省公有住房出售情况是从1984年实施住房制度改革以来，基本实现了住房由实物分配体制向货币化分配体制的转变，国有产权向私有产权转变，单位供应向市场供应转变，住房旧体制逐步打破，新体制逐步建立。全省从1993年开始以标准价出售公有住房，1997年以标准价向成本价过渡，以成本价出售公有住房。截至目前，全省已批准出售公有住房9759.72万平方米，99.25万套，占应出售的83.2%。省级机关、企事业单位1968个，已批准公房出售的单位1212个，出售面积1933.1万平方米，23.3万套，占应出售单位的61.6%。
已售公有住房办证率低，我省城镇居民既有住房中，真正拥有房产证的不足三分之二。据统计，全省已售公有住房办证面积为3266.05万平方米，47.64万套，占应办证的70.96%。其中办证率达到90%以上的有宝鸡、榆林、延安、汉中、安康市，办证率在90%以下的有西安、咸阳、渭南、铜川、商洛市和杨凌示范区。省级单位办证面积621.2万平方米，7.5万套，占应办证的40%。
商品房办证、上市交易情况较好。2002年—2007年9月，全省房地产开发施工面积17037.3万平方米，竣工面积3716.16万平方米，商品房销售面积4354.25万平方米。商品房办证率达到90%以上。
我省住房二级市场从2002年《陕西省人民政府关于放开已购公有住房和经济适用住房进入二级市场交易的有关问题的通知》（陕政发〔2002〕43号）下发之后相继展开，交易逐步规范，交易量呈逐年上升趋势。截至目前，全省住房二级市场交易面积为1100.33万平方米，11.29万套，年平均交易量为220万平方米。今年上半年全省住房二级市场交易量为110万平方米，同期相比增长5%。我省住房二级市场存在的主要问题是交易不活跃，发展相对滞后。上海、广州等城市住房二级市场交易量已经超过新建房交易量。南京、武汉等城市住房一、二级市场交易量基本相当。其它部分省会城市，如成都年交易量700万平方米，贵阳500万平方米，兰州100万平方米，而西安2006年交易量仅为75万平方米，占一级市场交易量的12%。
三大瓶颈制约二级市场发展
据了解，制约我省住房二级市场发展的问题有以下三方面。
首先，公有住房出售办证率低成为影响住房二级市场发展的直接原因。
住房二级市场是住房私有产权出售、出租的交易市场。公有住房未完成资产的转化，未取得合法的财产权，成为影响住房二级市场交易的最直接原因。西安市目前存量住房（商品房、公有住房）为9000万平方米，未办理房屋权属证的有4000万平方米，占存量住房的44.4%，其中大专院校1500万平方米，科研单位600万平方米，党政机关500万平方米，企事业单位及其他1400万平方米。
公有住房出售办证率低，主要表现为几种情况，一是未参加房改，这一部分单位占应参加单位的5%左右；二是参加了房改，公有住房已经审批，但未办结售房手续，这一部分单位占应参加单位的45%；三是虽然办结了售房手续，但房产证迟迟未办理，这一部分单位占应参加单位的40%；四是虽然办理了房产证，因单位的特殊约定，未将产权证发至个人，限制个人交换住房，这一部分单位占应参加单位的10%。
究其原因主要有两方面：一方面是政策支持力度不够。住房关系着千家万户，历史和现实矛盾交叉，这需要在不同的历史时期，根据不同的情况，制定不同的政策来指导。另一方面是单位领导和职工维权意识不够，单位售房、办证工作抓得不紧，职工理财意识、财产利益观念不强。
其次，税收、利率政策的调整，对二手房上市交易产生一定影响。由于多种原因，我省错过了二手房交易快速发展的机遇。
今年以来，中国人民银行从3月18日至9月15日贷款利率调整了8次，一年期由原来的6.12%调整到7.29%。贷款利率的上调，令投资者的投资回报率降低，购买二手房成本增加，买卖意愿减弱。国家去年出台的延长营业税征收时限以及二手房交易征收个人所得税的政策，在一定程度上制约了二手房上市交易。
再次，信贷、金融支持力度不够。我省住房信贷业务发展不够活跃，二手房市场商业银行贷款和住房公积金贷款的支持力度不够，各商业银行对二手房信贷缺少与住房公积金贷款相配套的组合贷款投入，影响住房二级市场消费者通过贷款换购住房的积极性。
发展住房二级市场意义重大
在全省加快发展住房二级市场电视电话会议上，副省长洪峰说加快发展住房二级市场主要有以下四个方面的重要意义。
首先，发展住房二级市场是改善人民群众居住水平的重要渠道。住房二级市场的活跃繁荣，可以引导居民通过市场以小换大、以旧换新、以次换好、以远换近等方式改善居住条件对于那些既不属于廉租房或经济适用房的保障对象，而且也负担不起新建商品房的中低收入家庭而言，二手房价格相对较低，可以从二级市场购买到适合自己居住的房屋，解决住房困难；通过搞活住房二级市场，可以释放出更多的相对低价的二手房房源，为廉租住房提供大量可租房源，进一步缓解政府建设廉租住房的财政压力。
其次，发展住房二级市场是提高人民群众财产性收入的重要平台。目前，我省仅城市居民个人拥有的住房面积就达3.8亿平方米，即使按均价1500元计算总量也达5700亿元。这是贮富于民、蓄财于民的一笔巨大财富，也是社会发展成果惠及百姓的体现。让人民群众合理合法地拥有财产，并通过这种财产取得收入，是社会发展的必然趋势，也是富民强省的必由之路。2006年在证券市场回暖等背景下，我省城镇居民以证券、银行存款、保险、房产租售等内容的财产性收入大幅提高，达到人均175元，但也还仅仅是人均可支配收入9286元的2%，而居民房屋类出租收入占财产性收入不足51%，只占居民可支配收入的1%。这种现象与目前我省城市居民个人拥有住房市值总量5700亿元的现状形成了极大的反差。可以说，二级市场为居民自有住房的出售、出租，为提高不动产投资收益，为让更多群众拥有和增加财产性收入提供了现实途径。
再次，发展住房二级市场是盘活资产，搞活经济的有效手段。现在，80后年轻一代，创业、投资理念较强，但却常常受资本金缺乏的制约。通过房屋抵押借贷作为个人创业、投资、融资的资本，将在一定程度上解决了我省作为西部欠发达省份，民间资本相对匮乏的问题，为促进民间创业、增加民间投资、提高就业创造好的条件。同时，搞活住房二级市场还可以盘活存量住房、带动增量住房需求，进一步促进住房消费，拉动装修、家具、家电、建材、建筑等相关行业的快速发展，促进就业，为我省经济发展创造新的增长点，产生更多的增加值。
此外，发展住房二级市场是房地产市场健康发展的客观要求。在当前，搞活二级市场，促进大量二手房面市，对于抑制上涨过快的房价，保持投资合理规模，优化供应结构和调节住房需求，稳定房地产市场秩序意义重大。同时，放开搞活住房二级市场，能带动物业管理业、房地产中介服务业等房地产业子业的发展，使房地产业产业链更趋完善，发展更趋平衡，从而保持房地产业健康稳定发展。
西安住房二级市场发展滞后
西安市住房二级市场从2002年开始启动，通过五年多的发展，二手房交易量有了一定增长，市场机制有所完善。但与国内其它同类城市相比，推进速度明显缓慢，交易规模存在着很大的差距。2006年，西安市二手房交易量仅为75万平方米，在副省级城市中是最少的，在西部省会城市中也处于下游水平。2006年，成都市二手房交易量达到了700万平方米，贵阳市达到了500万平方米，兰州市也超过了100万平方米。同时，西安市房地产业发展存在着住房一级市场和二级市场发展不平衡的结构性缺陷。2006年，西安市新建商品房销售面积621万平方米，是二手房交易的八倍，而上海、广州等城市二手房交易量已经超过新建房屋交易量，南京、武汉等城市一、二级市场交易量基本相当。总体来看，西安市住房二级市场发展相对滞后，规模较小，已经成为影响房地产业健康发展的一个重要问题。
（孙炜）
12月6日，西安路星福利厂几名残疾职工高兴地在刚分配的廉租房住宅楼前留影。当日，西安铁路局首栋廉租房住宅楼工程竣工并投入使用，西安路星福利厂40户残疾职工喜迁新居。该栋廉租房宅楼建筑面积2587平方米，残疾职工搬入新居后，他们原居住的瓦屋面小平房将改建为广场花园。
唐振江 摄
