□汪曼莉
去年底，中央经济工作会议将“去库存”纳入了供给侧结构性改革的五大经济任务之中。今年1月的全省“两会”，也提出要积极推进“去库存”。毫无疑问，“去库存”将是今后我省经济工作中的一项长期的重要任务。
自今年2月份以来，央行、发改委等十多个部委相继出台了多项住房措施，从供需两端入手出台去库存政策。一系列手段的祭出，彰显出中央去库存的决心，也显现出硬币的另一面：库存压力巨大。
1“压力山大”的楼市
数据显示，截至去年年底，我省商品房待售面积达687.92万平方米，同比增长27.5%。待售面积的绝对量达到了近10年以来的最高水平。
有分析指出，待售面积创新高从一个维度反映出库存量的增加。在房地产开发投资增速震荡回落的前提下，未来待售面积肯定也会逐步减少。
但以上分析中所说的“未来”应该不会很快出现，因为今年一季度我省房地产市场数据仍然不尽乐观。来自陕西省统计局的数据显示，一季度，我省房地产开发投资340.19亿元，同比增长3.5%，增速从1-2月的下降7.9%增长3.5%，提高11.4个百分点。房屋施工面积17764.74万平方米，增长11%；商品房待售面积绝对量再创新高，达到778.83万平方米，增长47.4%，增速较去年同期和去年全年分别加快15和19.9个百分点。
尽管一季度我省商品房销售面积同比增长25.2%，但从商品房竣工情况来看，1-2月房屋竣工面积277.65万平方米，同比增长57.7%，比2015全年增速提高80.9个百分点。房屋竣工速度的加快，部分程度上抵消了现房的销售速度，带动了库存的增加。
因此，从绝对量上来看，陕西房地产“去库存”前路漫漫。
2“库存”显现“新常态”
面对巨大的存量，让我们换一个角度去观察楼市。
春节过后，多项供需两端去库存政策相继落地，全国房地产销售呈现量稳价高的现象，西安房地产市场也表现出类似的回暖迹象。“随着政策的推进，全省住房库存将整体上处于量减价稳阶段，待售房屋库存周期可以缩短4个月以上。”陕西省行政学院决策咨询部主任张首魁教授表示。
同时，相关调研显示，我省房地产市场呈现出明显的“结构性分化”现象：从需求端来看，关注改善型住房的客户咨询明显增多，特别是对90平方米以上的房屋咨询多，楼盘的区位交通、小区内部环境、绿色写字楼、房屋户型结构等受到准客户更多的关注；从供给端来看，房企两极分化加剧，品牌房企所占市场份额进一步加大，市场集中度越来越高，房屋品质成为开发商最注重的策略。
“这种现象表明，房地产业进入‘新常态’，房产需求回归理性，炒作的心态已然消失，合理化的真实需求成为常态。基于需求侧管理的投资型房地产市场疲态退缩，基于供给侧管理的产业态势引领房屋市场发展。”张首魁表示。
3去库存的“陕西路径”
新常态要有新作为。楼市显现的“新常态”，陕西将给出什么“药方”？
今年初，我省《政府工作报告》指出，要以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举住房制度为主要方向，积极“去库存”。
3月，《关于进一步放宽住房公积金使用条件支持职工住房消费的意见》印发，将发展个人住房贷款业务，放宽贷款条件、降低首付比例，提高贷款额度、延长贷款年限，并放宽公积金提取条件。
4月，全省棚户区改造工作电视电话会议指出，拟对已列入全省棚改计划，支持在今年1月1日后购买存量商品住房作为棚改安置房的被征收人，给予每套8000元奖励，以此助推房地产“去库存”。
降息、降首付、公积金政策调整……一系列的动作带动了近期我省商品房销售回暖。然而，随着去库存的纵深推进，只此远远不够。
“对我省来说，去库存要从供给侧结构性改革入手，一方面优化房屋供给，提高供给质量；另一方面，创新去库存的制度供给，为房地产去库存创造宽松的市场环境。”张首魁建议，应用“四则运算”来推动房产去库存。“加法”去库存，要从“性价比”的角度提高房屋的供给质量，鼓励房地产企业调整优化房屋供给策略。要么是在价格不变的情况下通过改良环境等优化房屋供给质量，要么是通过多种途径降低房屋销售价格。“减法”去库存，要调整放宽房屋政策性金融空间。“乘法”去库存，要发挥多重政策的协调累加和乘数效应，稳步推进户籍改革和户籍人口城镇化，多渠道支持有意愿农民进城购房，释放房地产的需求空间。“除法”去库存，即对房屋用途的结构化分类消解，鼓励私人资本和投资机构介入公租房、廉租房市场，引导社会闲置房源进入租赁市场，发展住房租赁专业化企业。鼓励企业利用存量房，发展旅游、养老、创业等跨界地产，进行多元化经营等。
任务迫在眉睫，去库存的“持久战”，需要创新招谋长远，行稳致远。
