如何提高成立业主大会的可操作性？小区共有道路能否停车、能否收费？小区公共区域收益如何界定及使用……日前闭幕的西安市十五届人大常委会第三十五次会议审议通过《西安市物业管理条例》（下称《条例》），对于这些老百姓关注的热点进行了明确界定。目前，该条例正报陕西省人大常委会批准。
物业不得任意减少服务内容
供暖期临近，西安市各个小区的供暖费收缴工作已经开始。家住西郊昆明路一经适房小区的业主魏先生却犯了难，房子已经入住第三年，第一年供暖期，房子就出现了漏水现象，物业进行了协助，但问题没有查出来；去年供暖前期房子又出现了漏水情况，但物业一直没有给妥善解决。无奈，魏先生表示，如果问题得不到解决，他的物业费暂缓缴纳。
“漏水原因现在查明是由公共下水道密封不严导致，但物业说是开发商的问题，不予解决。我现在想交供暖费，但物业说交不齐物业费就不收供暖费，家里的供暖自然也无法保障。”
物业费的收缴是否与供暖费有直接关系？物业是否能以业主拖欠物业服务费为由，不提供供暖？
新《条例》规定：物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费、不配合管理等为由减少服务内容或者降低服务质量，不得采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制专业服务。
小区停车位、公共区域收益归属界定明确
曲江海天华庭小区的金女士说：“我们小区的停车位只能买，一个十几万，不买也没地方停，无奈，咬咬牙，就买了。”
“我们小区停车位有限，每年由物业组织采取抽签决定。”魏先生说，“物业的第一要求就是物业费用全清，才有抽签机会。正式入住后，电梯上贴的广告就越来越多，五花八门，收益也从未向业主公布。”魏先生说。
新《条例》规定：占用业主共有道路、场地用于停放汽车的车位、车库属于全体业主共有，建设单位不得出售、附赠或者出租。业主共有用于停放汽车的车位、车库的使用，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。
占用业主共有道路、场地停放汽车的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于全体业主共有，由物业服务企业代为收取。
物业服务企业可以收取机动车辆停放服务费。机动车辆停放服务费属于物业服务企业所有。业主委员会应当对机动车辆场地占用费收支情况进行监督，并向业主大会报告。
利用物业共用部位、共用设施设备设置广告、车位车库和进行其他经营活动的，应当在征得相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业的意见后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
召开首次业主大会所需经费由建设单位承担
据了解，目前西安的小区数量已经超过了6000个，实行物业管理的小区就占到三分之一，其中成立业主委员会的小区却是凤毛麟角。新修订的《西安市物业管理条例》，将业主委员会、业主大会的成立提上了议程。
《条例》规定：符合召开业主大会条件的物业管理区域，建设单位应当在十五日内书面告知物业所在地区、县物业管理行政主管部门和街办、镇政府或者开发区管委会，并报送筹备首次业主大会会议所需资料。建设单位未及时履行告知义务和报送资料的，已售物业业主人数百分之五以上联名可以书面告知。街办、镇政府或者开发区管委会应当自收到书面告知之日起30日内，组织成立业主大会筹备组。召开首次业主大会会议所必需的筹备经费，由建设单位承担。
陕西稼轩律师事务所专职律师陈小燕说，物业管理问题复杂，很多业主太忙，不主动参与，对相关政策不了解，是小区难于成立业委会的主要原因。同时，在成立业委会的过程中，政府部门的很多行政审批的手续又比较复杂。这次新修订的《条例》增设了物业管理委员会，包括街道办事处、派出所、建设单位，还有业主代表参加。没有成立业委会的时候，有临时机构代行业主职权，又把相关责任明确到建设单位，将会大大改善小区成立业委会的难度。业委会成立了，业主的权益就有了更畅通的维护途径。 本报记者 古晓娟
