明年房贷月供将为三次加息“买单”

受到今年央行连续三次上调贷款利率的影响，不少房贷客户将要开始为加息“买单”。由于房贷利率大多按年调整，央行在今年2月9日、4月6日、7月7日三次加息的叠加效应将在明年集中体现。以贷款100万元20年期为例，如果按照此前的7折利率计算，月供将增加422元；如果以基准利率计算，月供将增加653元。

房价降不抵利息涨

以一套200万房产计算，如果去年10月贷款100万，按照当时的利率来看，20年需要支付的利息款为47.5万左右。目前购房者如果购买一套200万的房产则需要支付接近87万的利息，20年贷款期增加利息支出接近40万，也就是接近房价的20%左右。

“货币政策紧缩是本轮调控限购之外，最严厉的政策。”一位资深的业内人士表示，调控在前，即使一些楼盘出现了跳降，也没有超过20%，但购房者选择现在入市，实际支付的成本并没有降低。而贷款利息大涨，不过是减少了部分首付；在总的购房成本中，减少给开发商的房款变成了银行的利息。

7折优惠与存款利率“倒挂”

据银行方面相关工作人员介绍，目前的基准利率为7.05，2009年到2010年大部分贷款执行的都是0.7倍，而2009年之前的贷款也全部在2009年更换为7折贷款利率，而且在贷款合同中明确规定：在贷款合同续存期内，执行基准利率的0.7倍。也就是说，到了2012年1月1日，之前的房贷需要执行7.05的0.7倍，也就是4.94的利率。

但连续加息后，现在5年期的定期存款利率已经达到了5.5的高点。中原地产三级市场研究总监张大伟算了一笔账，同样现有50万资金，以贷款100万20年期为例，如果选择提前还贷，5年内节省的利息为123375元，如果选择5年期定期存款，获得的利息则为137500元，还可以赚取1.4万；如果将100万全部提前还款，根据还款节奏还款，在20年内最少可以损失6万元的利息差。他同时表示，而且一旦再加息，利率差距还将拉大。如果选择银行其他理财产品或者信托等，收益将更高。

三类情况不着急提前还贷

银行理财专家指出，如果手上确有闲散资金，并且不想承受那么大的利息压力，可以考虑提前还贷，此外有三种情况不太适合提前还贷。

一是享受7折利率房贷。在目前首套房贷款利率都比基准利率高的态势下，提前还款看似节省利息，实则得、不偿失。以100万元20年期等额还本息贷款为例，部分客户按照今年调息前5.94的基准利率打7折计算，每月月供为6463元，明年这部分客户还能按7.05基准利率的7折还房贷，则每月月供仅为6563元，利率调整前后月供之差不过100元。

二是等额本金还款已过1/3。等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。

三是投资收益高于贷款利率。管投资时虽有风险，但如果不贪心，一年赚10%还是很有希望的。目前半年期、一年期理财产品的收益率就已经高于打折后的房贷利率，足以应付加息后的房贷利息支出。

（李捷　苏曼丽）