王文下岗后欲开一家小五金店谋生。后几经选择，相中了陈军购置的一间店面，双方经过一番讨价还价，签订了房屋租赁合同。过了几天，当王文准备就绪、欲进行店面装修时，发现该店面已被装饰一新，张灯结彩正开张营业卖灯具饰品。原来陈军在与王文签订租赁合同后，为谋高利又将该店面以每月1800元的租金租赁给了张平开灯具店，双方还在房产管理部门就租赁合同办理了登记备案手续。王文要求陈军履行合同，双方几经交涉不成，王文遂向法院起诉。
法院经过审理，确认前一份房屋租赁合同因未登记备案而不生效，不受法律保护。
为什么先签订的房屋租赁合同无效不受法律保护、而后签订的房屋租赁合同有效受法律保护呢？经济合同的生效，在法律上应当具备4个条件：一是签订合同的主体资格合法；二是合同主体的意思表示真实；三是合同的内容合法；四是合同必须具备法定的形式。这四个条件对合同生效来说是相辅相成、缺一不可的，否则即是无效经济合同。我国1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”根据该法的规定，在城市规划区国有土地范围内进行房屋租赁，双方应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。本案中，王文与陈军签订的房屋租赁合同因未履行法定登记手续，不具备法定形式而无效；陈军与张平签订的房屋租赁合同因履行了法定登记手续符合经济合同的生效条件而生效。
走在大街上或许你早已发现，原先机关、学校等各单位的高墙已被商品经济的大潮推倒，昔日冷清的大小街道旁已出现了一排排商机盎然的各色店面，房屋租赁这一经济现象，在我们的经济生活中已越来越普遍。朋友，当你在签订房屋租赁合同时，可别忘了给自己提个醒，房屋租赁合同应到当地房产管理部门办理房产登记手续才符合法律规定，你才能有效地保护自己的合法权益
（李湘赣林丁）
