商品房缘何价高

近几年，商品房价格居高不下已成了阻碍房地产业发展的主要障碍，不仅如此，还大大影响了住房制度改革的进程，延缓了住房商品化的步伐。新华社记者丛亚平在《大地》杂志刊文剖析原因并提出解决对策。

商品房价格居高不下的原因到底是什么？

应该说有多方面的因素促成，如：土地获取费用不断加大。以深圳为例，1988年住宅用地每平方米4716元，而1992年地价已升至22454元（包括配套费），涨幅之大让人生畏。

征地、拆迁的费用加大对推高成本影响也很大。北京市新征地开发建设的商品房土地开发成本每平方米就要1300—1500元，其中征地补偿、拆迁安置每平方米约800—1000元。

建筑材料价格上涨的幅度也很大。1986年至1991年平均上涨率为13.3%，1992年至1994年上涨率达74.6%，木材、水泥、钢材的价格1988年上涨率达74.6%，木材、水泥、钢材的价格1988年以来全部翻了一番。同时，人工费用的上涨，建筑标准的提高等也一定程度上拉高了成本。但这些大部分属于很难挤压和降低的成分。

此外，由于照顾住房困难户等政策，开发企业要求必须要有20%的成品房作为“平价房”销售，还有不少地市的“安居房”售价实际也低于成本价，而这些倒贴进去的部分，开发企业就只能摊入商品房售价中去。

推动商品房价攀高的另一重要原因，是房地产开发企业的税费负担越来越重，用于解决市政基础设施和公用配套建筑的税费不断增多，再加上一些部门、单位向房地产开发企业乱收费、乱摊派，使本来就已很高的商品房价格更是雪上加霜。

从总体上看，目前我国城镇商品房价格构成中，各种费用所占比例大致为：土地费用占20%左右，建安工程费用40%左右，市政公用设施费用占20%左右，各种税费占10—15%左右，剩下的为销售费用和开发企业利润。

说不清、理还乱的税费

建设部房地产业司最近对20多个城市房地产开发企业的商品房屋成本构成进行了调查，发现相当一些部门和单位向房地产开发企业征收了名目繁多的各种税费，有些省市多达一、两百种，有相当部分属不合理的乱摊派，明显加大了房地产开发成本。现举上海社科院房地产研究中心所做的调查为例：

一、管理部门乱收费

例如在申请《商品房预售许可证》时，一些区自行规定按每平方米收取0.30元的费用。有些区还加收每平方米1元左右的所谓测量费。众所周知预售时一般按建筑施工图纸面积计算，上述收费没有理由。

有些管理部门明知某些收费不合理，就采取变相收费的方法，暗示房地产企业向其下属的三产企业或关系企业办理所谓的可行性研究、咨询、设计审核、评估、保险等各种手续，交纳相应费用；或到其指定的企业去购有关材料、设备；或到其指定的企业去购有关材料、设备；或由其指定的关联企业负责施工、安装等等。这种情况带有相当普遍性，几乎涉及计划、规划、房管、市政、环保、环卫、人防、消防等许多部门。从某种意义上说，这种变相收费要比管理部门直接乱收费危害更大。

二、垄断性企业乱收费

房地产开发企业交纳了每平方米95元的大市政和公建配套费后，还要和电、水、煤、政四大公司打交道，交纳费用30多项。

据反映，供电部门是无标准收费或变相收费较为突出的部门。如建造3.5万伏区域性变电站，在用户交纳了大市政配套费以后，应由电力部门负责建造，不应再收费用。但现在包括场地的运拆迁费，甚至部分或全部的设备费和安装费等等还要摊到房地产企业身上，而且连成本费用清单都没有。

自来水、煤气、市政工务部门这三大公司的收费名目也很多，如自来水公司的水管集资费、排管费、上水临监费、上水增容费、泵房费、接口费等等。煤气公司排管费、室内配套费、接口费等等。

市政工务公司负责的城市道路，不仅道路的动拆迁由房地产企业承担，建设费用也要摊到房地产企业身上。污水排管、泵站建设都要摊到房地产企业身上，且收费无标准，随意性大。

三、行政性摊派费用多

如闵行区政府以发展教育、环卫为名，今年发文向房地产开发企业征收每平方米25元—50元的教育环卫补贴费。另外还要征收一定比例的平价房。某些区也以不同形式要房地产开发企业交纳教师优惠住宅费等。

国务院已重申：商业网点建设应遵循谁投资、谁经营、谁受益的原则，禁止向房地产开发企业征收商业网点建设费和商业网点面积费。但许多地方财贸部门仍在征收。

据调查分析，乱收费是一种深刻复杂的社会经济现象，对此不能简单地责怪哪一个部门和哪个人。总体原因是由于经济转轨中的不协调所造成的。首先是近几年城市建设和房地产开发高速发展，引起房地产开发各项配套设施的供求严重失调，为乱收费提供了可能性。其次由于市政配套供给的垄断性经营，进一步加剧了乱收费；社会对房地产企业盈利幅度的误解，以为利润很高，多收点没关系，也推动了收费抬价；此外，管理体制薄弱，管理制度落后，使乱收费失去制约。一些地区和部门，对加快经济建设不实事求是、量力而行，滥用行政手段通过乱收费来解决建设资金或行政经费的不足，也是造成税费上升的原因之一。

正本清源显生机

几乎所有人都认为现在商品房价格过高，与市民的购买力脱节太大，居民买房难，开发企业售房难。国家有关部门近两年也意识到商品房价格过高所带来的严重后果，建设部部长侯捷、副部长李振东等多次强调要遏制商品房价格过高的趋势，剔除价格构成中的不合理因素，认真清理各项乱收费，切实降低住宅的价格。国家计委也于去年发出《关于禁止向房地产开发企业乱收费的通知》，提出严格商品住宅价格的成本核算，清理纠正不合理收费，以期最终降低商品住宅价格。

然而，时至今日，高耸的房价似乎屹然不动，价格清理成了一场无比艰难的漫漫征战。各个部门都有一套必须收此项费用的说辞，公理婆理来回拉锯，然而局部利益和全局利益、眼前利益和长远利益的分界却被模糊了。

究竟应该怎样理清这团乱麻，找出几条商品房价格构成趋于合理的线索呢？从源头人手，或许是最快捷的办法。

一、应切实解决住宅所承担的地价过高的问题。

建设部及一些房地产专家提出，鉴于我国城市土地国有的特点，参照国外的经验，对住宅用地成本，可以考虑不一次进入房价，而是由住宅购买人在使用过程中，按年或月分期支付用地租金。也就是说，把地价一次性支付改为长期分期支付，这有利于大大降低商品房价格，增强居民购房能力。

二、合理解决市政基础设施和公用配套建设的费用分摊问题。

过去由于市政建设经费不足，长期采取以房带路、集资建电等方法，以房地产综合开发带动市政配套建设。而过去购房大多是单位购房，公对公，将各种费用摊人成本也没人太多计较，而现在对于个人购房来说，再如此承担就显得不合情理，特别是与民众不丰的收入相比更显得过分沉重，市政配套费应寻找别的出路。

一些专家建议，对于公益性、非盈利性市政设施建设（如道路、交通、给水等）以及公共服务设施建设（如学校、医院、体育文娱设施等），必须从根本上解决资金来源问题，通过国家和地方财政支出返还一定额度解决，而不应摊入房价。而对于商业性或盈利性基础设施建设，如电力、煤气、通讯设施、商业网点等，应由这些企业自己投资建设，投入的资金通过其营业收入逐期回收，不宜打入房价。尤其是商业网点配套费，在目前商业行业市场化程度已相当高的情况下，其建设投资再从商业住宅价格中分摊，已明显不合理。有的购房者提出，既然建商店是由大家分摊资金来建的，那么相应的商店该有分摊投资者的份额，现在等于白摊，无偿建好一个商店给商业企业后，盈利商店自己留下，确实不太合理。

另外由于政策影响，自来水、煤气、热力、供电、电信等公用事业收费价格大大低于成本，致使这些单位不仅不能扩大再生产，连简单再生产也维持不了。因此才会出现把新增生产能力的建设费用加到商品房价格中去的现象。从长远利益来看，应当适当提高这部分公用事业的价格，至少使其不低于生产成本，这样就能使商品房开发从“四只拦路虎”口中解脱出来，也能使水、电、气、热等行业正常发展。

三、认真清理乱收费。

不少房地产业专家建议国务院有关部局委对乱收费项目进行一次认真的清理审核。收费标准明显偏高或不必要的，应予以调低或取消。如：新型墙体费、对公房残值补偿费、人防费等，在情况变化的今天已没有多大必要收取。

对一些未经物价局、财政局审批的行政性收费，应一律暂停执行。如：教育环卫补贴费、教师优惠住宅费、预售许可证费和测量费、垃圾通道基金等。

除法律规定外，应取消各种保证金、押金。为防止某些开发企业的不规范行为，可以在发预售证、验收合格证、产权证时统一审核。法律规定的保证金在归还时应同时归还利息。

政府有关职能部门加强对房地产开发企业的管理十分必要，但作为行政职能范围的公务活动，这种管理应该是无偿的，或只收少量文本费等。

应明确规定管理部门和垄断性经营企业，不得硬性要求房地产开发企业到指定的机构或关系企业去作可行性研究、设计、审核、评估，或购买设备材料、承担施工等。

总之，应尽早走出“开发——空置——难开发”的怪圈，避免“栋栋鬼屋空闲，百姓购房无望”的局面长期存在，让房价降到群众跳一跳能“够得着”的地步。