住宅建设：能否成为新的经济增长点？

姚宽一

世纪承诺说明了什么

1996年6月，在伊斯坦布尔举行的联合国第二次人类住区大会上，中国政府向大会提交的《中华人民共和国人类住区发展报告》，向世界庄严承诺：到2000年，中国城市居民每户拥有一套经济适用的住宅，人均居住面积达到9平方米，目前尚存的400万人均居住面积6平方米以下的住房困难户，也将全部摘掉贫困帽子。

这意味着，在本世纪的最后5年中，全国共需建造城镇住宅12亿平方米，平均每年要竣工住宅2.4亿平方米，同时还要改造现有使用功能不全的住房，使住房成套率达到70%。陕西全省城镇人均居住面积1995年为7.7平方米，1996年计划达到7.9平方米，2000年要达到9平方米的目标，每年需要建设的住宅至少要在6000万平方米以上。可以说，加快发展住房建设，满足城镇居民不断高涨的住房需求，无疑是今后国家产业政策的重要选择。

住房建设应成为新的经济增长点

早在1996年7月11日，朱镕基副总理在听取国务院房改领导小组汇报时就指出，目前最有可能形成消费热点的就是住房，要推进房改，盘活存量，搞活流通，促进住宅建设，带动相关产业发展。住宅建设能否真正形成新的经济增长点，能否带动其它产业的发展，关键是住房消费热点的形成。

住房消费在西个国家一般在消费结构中占25%以上，而我国1994年只占2.8%，1995年占3%，说明我们必须加快城市住房商品化进程。同时，加快发展住宅建设，也是缓解通货膨胀、增加市场商品的有效供给、带动相关产业、激励工业生产、提供更多就业、刺激消费、形成新的消费热点的有效途径。具体说：一是住宅发展能够带动一个较长的产业链条。住宅的生产和消费与建筑业、建材、钢铁、纺织、化工、机械、仪表、森工等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响家电、家具、装饰产品及金融业、旅游、园林、运输业、商业、服务业的发展。仅据粗略统计，城乡住宅建设每年消耗钢材相当于1995年全国钢材产量的14%、木材产量的20%、水泥的47%、玻璃的40%。如果把与住宅建设配套的基础设施、公共服务设施所需的材料算上，实际的消耗量还要大得多。二是住宅发展的配套投入较小。与发展其它产品相比，住房建设不需要增加太多的投入，只要能转换住宅的供应、分配体制，政策调整适时适度，住房商品化进展快，就有可能使住房成为新的发展时期的主导消费品。三是住宅发展的材料供给基本上有保证。目前，建筑用钢材、水泥、玻璃等产品是我国的长线产品，库存量已相当大；化学建材是我国需要重点发展并拓展市场的产品，而住宅建设则是其主要用户。所以住宅发展既有利于长线产品的消化，又有利于新产品的发展。四是住宅发展有利于增加市场消费。社会商品的许多消费与住房密切相关，如家具、家电等，只有居住条件的改善，才有可能促进其消费。五是住宅发展有利于消费结构的调整。1995年全国个人购买商品房的销售额为560.5亿元，其中470亿元为个人购买商品住宅的销售额，其面积占55.09%。另外，家庭装修也是不可忽视的一项消费。目前发达国家的家庭住房支出一般占消费支出的15—20%，而我国1995年仅为7%。全国目前在银行的个人存款已达3500多亿元。所以，只要政策引导得好，将个人消费资金引导到住房上来，形成新的消费热点，不仅是必要的，而且是可能的。

难点在于老百姓买不起高价房

住房最有可能成为新的消费热点，同时也能成为新的经济增长点。但具体运作中，碰到的首先是低收入与高房价的矛盾。据1995年统计，陕西全省普通商品房住宅平均售价为1300元/㎡，购买一套小康标准55㎡的住房均需7万多元，相当于全省居民家庭平均年收入的10多倍。以西安市为例，多层普通住宅售价达1800—2800元/㎡，平均为2300元/㎡，一套55㎡的住房售价则近13万元，房价与收入之比达到16：1。也就是说，必须将家庭全部收入积累16年，才可购得一套小康标准的住房。高房价、低收入的强烈反差导致商品房大量积压。据统计，截至1995年底，全省商品房积压总量大约为35万多平方米，相当于全省每年竣工住宅的总量，积压总量的60%在西安地区。

商品房价居高不下的主要原因：一是各地对于开发企业收取的各种税费及摊派过多、过滥，且收取额度很大。据测算，开发企业交纳的各种税费占到商品房开发成本的25%到30%，再加上土地出让金约占项目投资的30%，两者合计已占到商品房价格构成的50%到55%。以西安市为例，在购房者实际支付的单位住房（平方米）售价中，建安工程费不到700元，占30%；行政事业性收费多达40余种，金额400余元，占20%；建设用地成本500多元，占25%；国家7种税收，约占15%（包括契税）。开发商要消化这么多的税费，其办法只有将其摊人成本，转嫁为消费购房者。二是商品住房成本构成与售价缺乏严格统一管理，虚增成本、乱摊费用问题比较突出，开发商获利水平普遍较高，有的甚至形成暴利。国际上房地产业平均利润率基本为6—80％，陕西商品房开发利润率政府规定为5—7%，但实际上开发商获利在15—30%之间

要害是降低房价

住宅成为新的消费热点和经济增长点，不是一蹴而就之事，需要培植。需要有关各方面的支持尤其是政府各有关部门的积极努力和配合，其要害是大幅度降低商品房的价格。

首先，应从源头人手，调查目前房地产价格形成机制，切实清理和解决商品住宅建设中地价、基础设施配套、各项收费和摊派负担过重的问题，取消不应摊人建房成本的费用，特别是行政性收费，以形成符合居民经济承受能力的住宅价格体系。同时要完善房地产法制，规范开发商的行为，坚决打击房地产开发中的暴利行为。

其次，要调整财税政策，支持居民住房消费。60年代以后，发达国家的金融服务已逐渐从单一地支持生产，转向以支持消费为主。这一经验值得我们借鉴。在发展个人抵押贷款业务中，着重点解决好延长还款期和降低贷款利率两个问题，以支持群众贷款进行住房消费，使个人购房的一次性集中支付变为长期分散支付。系统研究改革现行的房地产税制，参照国际惯例，规范流转税、财产税，避免在商品房买卖和存量房地产交易中对一种行为同时并征营业税和契税。另外，现行房地产交易契税税率是50年代制定的，现在要根据情况作适当下调。

最后，要加大住房改革力度，加快微利房的建设，以解决低收入家庭的住房困难。建立政府主要解决公务员住房和低收入者住房、社会住房主要通过市场来提供这样一个体制。（作者系中国建设报陕西记者站副站长经济学研究生）