物业管理建设滞后

最近一个时期以来，西安城市住宅小区物业管理中的问题不断见诸报端。经过笔者简单分析，从季节角度上讲是物业管理问题的多发期，因为天气寒冷，门窗完好如何？供暖的锅炉、管道运行是否良好？燃料价格、暖气收费合理否？寒冷也是盗贼活跃期，安全防范怎样？但这些不是问题发生的根本原因。其主要原因，是在实施住宅小区物业管理之时的“硬件”建设没搞好，有的不够完备。

首先是住宅物业管理方面的规章滞后。自从国家建设部1994年4月1日发布施行《城市新建住宅小区管理办法》和西安市政府1995年6月23日发布实施的《西安市城市住宅小区物业管理暂行规定》至今已四年左右的时间，没有紧随《城市房地产管理法》的发布和城镇住房制度的深化、住宅建设的加快而修改完善，没有上升为法规。

其次，业主和物业管理企业的组织建设落后于住房社会化发展的需要。据1998年报刊载，西安市现有住宅小区340个，有152个居住小区实行了物业管理，占住宅小区现有数的45%；依法登记注册的物业管理企业112家，通过物业管理企业资格审查的66家，通过资格审查的物业企业占登记注册数的59%；有4个住宅小区成立了业主管理委员会，成立业管会数仅占152个实行了物业管理小区的2.63%。

第三，物业管理中的“先天不足”。住宅小区的许多住户反映，住宅小区的自来水发黄，垃圾不及时清运，小区没有传达室和大门，经常丢东西。似乎应属物业公司管理中的“服务”问题，其实也不尽然。自来水经常发黄，是因为自来水管在安装时用的未镀锌的铁管；有的住户反映的墙壁脱落、地板裂缝，实质是房屋的质量问题；防盗门不牢固、院落无门无围墙等问题，一般不属物业管理服务的问题，而是属于房屋先天存在的问题和小区设施不够齐全的问题，其责任应该由小区开发商负责。所以，物业管理公司在正式实施住宅小区物业管理之前，一定要认真对待，凡建筑“硬件”不齐全或“先天不足”的，就不要去接管这些住宅小区的全面的物业管理工作。

第四，购买住房时留下的隐患。当前住宅小区物业管理中的诸多问题，是在买房时遗留下的隐患。住宅的质量有问题，当时没有发现或发生；购房合同中写的清清楚楚有暖气，结果入住时是夏天，到了冬季锅炉还没建好。或者是一个小区、一幢楼房没有售完，若要供暖气，就把空置房中耗费的费用摊在现住户身上，这样的暖气费不高才是怪事。有的房地产开发商在住宅小区建成后不按建设总投资2%的比例向物业管理的主管部门交纳小区公用设施专用基金，小区重大维修工程无钱维修等等。所以购房时一定要写清，入住时不留后患。

住宅小区物业管理中发生的问题一定要具体分析，区别对待。当前一定要注意物业管理中的“硬件”建设，这是搞好物业管理的关键。只要我们今后严格按照现有规章和即将出台的地方性法规办事，住宅小区的物业管理工作会很快出现一个新局面。　（韩秉学）