楼层屋顶这方天地属于谁

现在都市里的人都渴望拥有一个花园，可以种自己想种的花儿，草儿的，一些房地产开发商也颇有眼光地在屋顶上做起了文章，随即出现了“买顶层赠屋顶花园”的促销手段，使得原本不受欢迎的顶屋变得炙手可热，但这在给一些人带来方便的同时，也给一些消费者带来麻烦。家住西安市碑林区的王先生日前就碰到这样的问题。

王先生去年二月份花40多万元在西安锦园小区买了一套商品房，该房位于11层，是顶层。考虑到将来或许会面临屋顶渗漏及维护等问题，在购房前，王先生说他曾再三向售楼小姐咨询，楼顶是否与房一并出售，该工作人员告知，楼顶是共用部分，供全楼用户使用，不能售给任何人。今年4月份，正当王先生对房屋即将装修完毕时，突然发现自家的屋顶部分已被隔壁单元顶层的住户用铁栅栏圈起来并堆了许多土，做成了私家花园。王先生认为这种行为给自家房子造成了渗漏隐患，于是找开发商协商并要求其尽快纠正不妥行为。但是4个多月过去了，虽然先后多次与开发商的四位部门经理协商，始终未有丝毫更改，楼顶的私家花园依然还在，自己的屋顶仍没有要回来。无奈之下，今年8月中旬，他将开发商陕西龙安实业开发公司告上了法庭，要求法庭确认被告将屋顶卖给他人私有的行为无效，并判令被告收回屋顶供全楼住户共同使用、赔偿原告推迟入住的损失费等。

10月中旬，该案件在西安市莲湖区法院第一次开庭。法庭上，被告律师提出反驳意见：第一，本案必须共同诉讼，原告不具备独立诉讼主体资格；第二，被告没有将楼顶卖给他人，仅作为售房的附加条件赠予住户，与己无关。而原告的代理律师依据相关法律主张，首先作为屋顶共有人之一，原告完全有权利单独提起诉讼；其次，被告虽然没有将屋顶单独卖给他人，但却在未征求其他业主的情况下，擅自将屋顶的使用权作为附加条件且以合同方式给了他人，对其他业主构成了侵权。法庭当日宣布休庭，限期再审。然而，不管结果如何，商品房屋顶的归属问题已成为社会公众关注的焦点。

那么商品房的屋顶到底该属于谁呢？从原告方律师提供的法律依据可以看出，其实建设部对此早有规定，屋顶属于共用部分，所有商品房的楼顶不得销售或以其它方式转移使用权。今年6月1日建设部新出台的《商品房销售管理办法》又进一步规定，屋顶属于全体业主共同所有，屋顶要出售，必须经过全体业主共同同意。如果开发商在卖房的时候，就在合同中明示购房者，屋顶产权归个人所有，在这种情况下，开发商才可以把屋顶另行出售，其他情况是不允许的。也就是说，共用部分的出售必须让业主有知情权，方可作为。

本报记者　李明