加息与房地产泡沫

这次央行突然加息，人们摆出的理由可能会有一大堆，但最为重要的应该是两条：

一条是居民储蓄存款负利率已经有几个月了，由于负利率而使民众的储蓄有2000多亿流出正式银行体系。如果央行对此问题不加以正视，给社会带来的潜在金融风险会越来越大。

第二条是在政府强力度的行政宏观调控下，国内高昂的房价不仅没有调下来，反而急速上升，1-9月份上升了13%以上。如果房价一直高企，房地产投资的扩张就不可避免。而房地产投资扩张必然会让上半年几大过热行业的投资死灰复燃，国内新一轮的经济过热又可能出现。可以说，央行在冲破种种压力下突然加息就是出于这样一个考虑。

不过，无论是上面哪一条，都是与国内一些地方的房地产过热、房地产泡沫高企有关。因为，国内储蓄存款的负利率自然是与国内居民消费物价指数（CPI）上涨有关，而CPI上涨不仅仅和粮食、服务品价格上涨有关，其最为重要的原因是原材料和生产品价格上涨拉动的结果。如果把房价的上涨也计算在内，CPI的上涨肯定不止国家统计局所公布的幅度了。可以说，房价上涨的逆向传导到了生产品、原材料的价格上涨，然后由生产品传导到消费品、服务品的价格上涨。房价上涨是CPI上升最重要的原因。

而房价的上涨是住房供求关系造成的吗？是居民的有效需求快速增长造成的吗？是国内房地产市场的正常发展吗？事实并非如此。随着国内房价快速上涨，中国的房地产似乎正在步早几年股市之后尘，正在吹起巨大的泡沫。

我们不必去计算房价收入比，也不必统计住房的空置率，更不要去管住房项目发展速度。只要去问问大多数的民众，城市的房价高不高，他们的工资及财富（甚至是几代人的财富）能够购买几平方米的商品房。

有人说，国内房价与香港和日本相比还差得太远了。但香港的工资水平也是我们没法比的。香港大学教授的月薪是国内的十几倍，但是他们在香港购房都只能买得起一百平方米大小价格不高的房子。如果国内房价要向香港、日本看齐，那么我们的房子还有谁能够买得起呢？

这样一些最基本的常识，是国人没有看到呢？还是国人就根本不知道？我想应该是前者，是一些人或单位在混淆视听，要让广大的民众来接房地产高价的最后一棒。央行加息后，不少人都在考虑自己的住房贷款该怎么办，他们对利率变化、利率风险根本就没有底。别看近来房地产商的商品房空置率是下降了，但是这种开发商的商品房空置率已经转移到民众手中去了。就像以往的股市一样，这些高价房都让广大民众接着，房地产开发商们则大获其利、落袋为安。

央行这次加息引起广大民众强烈的关注，增加了国内民众对金融市场与利率的风险意识。可以说，目前的房地产热，特别是一些大中城市房地产热都是与民众的利率风险意识薄弱有关。近几年来，国内房地产个人消费信贷增长几十倍，目前个人住房贷款已近2万亿，有80%以上的民众根本就没有考虑利息风险，以传统的定势思维认为他们购房时利率是不变动的。购房时，房地产商以最低利率平均数告诉购房者每月要还贷款多少，不少人一看这个数觉得自己有能力来支付还贷，因此也就轻易地进入房地产市场。如果开发商及银行把利率风险（以利率为10%复利计算，8年本金与利率要增加一倍）告诉民众，让他们把这些风险考虑在内，情况也许就完全不同了。

最近，有研究表明，目前上海个人负债率高达155%，北京个人负债率达122%，这些都与民众对利率风险不清楚有关。而这次央行加息，民众对此极大的关注就表明了他们开始意识到这种利率风险。特别是对于那些潜在的想进入房地产市场的民众来说，不仅购房时要考虑利率风险，更重要是要考虑今后利率趋势，关注这种利率趋势对其购房之影响。

可以说，这次央行加息，影响最大可能是对潜在购房者的影响。因为，一旦利率进入上升周期，对于10年、20年甚至30年的房贷来说，利息上升更是必然。那么潜在购房者一定考虑这种利率风险，一方面他们有可能尽量延迟进入购房的时间，另一方面当他们进入购房时，也会考虑利率风险。购房需求在短期内一定会下降，房地产泡沫也就会渐渐地消解。

总之，这次央行加息是针对国内房地产泡沫而来，如果央行能够逐渐让国内利率市场化，让市场的利率逐渐进入一个上升周期，那么已经形成的国内房地产泡沫可能会在这个过程中逐渐消解，国内经济也能够真正走上健康发展之轨道。

（易宪容）