海外热钱涌入上海楼市

自去年下半年开始，热钱热炒上海房地产业成为上海市政府、房地产行业空前关注的话题——无论热钱现在的“流入”，还是未来可能出现的“撤出”，都将不可避免地引起市场剧烈波动，甚至危机四起。对此，上海市房地局的另一重要领导表示：“上海已经做好应对准备，相关的防范政策，已经在研究制定之中”。

未来3年，将有20亿美元涌入

何谓海外热钱？一般而言，它主要包括两大部分：首先是一些个人投资者，其中大部分为海外华侨，或者有亲属在海外的中国人，将来自海外的钱（主要美元）带入中国，在上海购买物业（主要是住宅）。这是目前持有上海“热钱”的主力部队。另一部分则是机构、基金投资者。这些机构、基金来自世界各地，除了大摩、ING、高盛基金、美林证券、莱曼兄弟、第一中国等这些市场熟悉的欧美机构、基金外，还有日本、韩国甚至有来自中东的投资者。据基强联行的内部报告，未来3年，将会有20亿美元的基金到上海来投资房地产。除了投资写字楼和酒店式公寓，社区商铺也是这些机构、基金的投资目标。

基强联行董事总经理陈基强对记者说：“海外基金投资上海商用物业领域，从2004年第四季度开始初具规模，未来将会越来越多。在美国，基金投资住宅的比例只占14%，而投资商业的占27%。由于投资商用物业有着固定、稳定的回报，基金更爱投资，所以其比例远高于住宅。”

海外资本看好人民币升值前景

陈基强分析指出：“上海的房价对上海本地人来说是很高，但是相比香港、东京、纽约等城市，上海房价并不算高。对于海外投资者来说，上海没有高房价，只有房价的高增长。在纽约，房价翻一番也许要15年到20年，而上海只用了3年，这实在很快。”

对于海外投资者来说，考察上海房价，首先汇率是重要因素。由于人民币采取的紧盯美元的固定汇率政策，一直以来对美元比价波动极小，这也意味着从2001年来，人民币对除美元外的世界几种主要货币一直在下跌，而且由于通货膨胀因素，人民币兑美元实质上也在贬值。

因此早有业界人士指出：“一些来自海外的非房地产基金投资中国房地产，实际上并不是看好房地产，而是看好人民币升值的前景。因为外资买房享受国民待遇，因此大量资金就通过这一途径进来了。”　（马轶）