地产商暴富“资金运作”是最大秘密

前不久，由国家税务总局制订的“2004年度中国纳税500强企业排行榜”中，300名内没有一家房地产企业的名字出现，此消息曾引起了舆论哗然。10月12日，英国人胡润发布了他的“2005中国百富榜”的名单，房地产的富豪们在前百位的排名中再次占据了半壁江山。这不折不扣的“富豪之地”竟然缺席纳税榜，巨大的反差自然引起了人们的关注。

一边是集体暴富的现实，一边是税收黑洞的指责，对于一些冷眼旁观的业内人士来说，这样的争论似乎并没有什么意义。

“即使都按章纳税，也不会妨碍房地产商们的暴富。”一位业内人士对记者说道，“因为房地产商们暴富的根源并不在于税收，偷不偷税只能决定暴利的数量，但改变不了暴利的性质。”

他认为，房地产业暴富的最大秘密是老板们津津乐道的“资金运作”。虽然一个项目的利润大致是确定的，但资金运作却可以决定地产商们投入的回报率。

他举了个例子，比如在北京，楼盘的一般利润可以占到楼盘销售价的15%到25%。这一点，与政府有关部门公布的结果相似。国土资源部今年5月发布的数据称，目前，全国大多数城市房地产开发的利润率普遍在10%以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30%至40%。

对于一个开发周期长达3至5年的项目来说，15%到25%的利润似乎并不太高。但是需要注意的是，在这个楼盘的成本中，有多少是开发商自己的钱呢？可以说，资金杠杆在开发商的资本回报方面起到了关键性的作用。

例如，2003年以前，申请房地产开发贷款只要求有20%的资本金比例。按照2004年9月份出台的新规定，资本金比例提高到不得低于35%。而据一些资料显示，目前很多房地产公司真正投入的项目资本金仍然只占到总投资款的20%左右，多数公司只是利用一些拆借来的资金填一段时间，一旦贷款下来就立即抽款回填。

在余下的过程中，银行贷款就起到了关键性的作用。将销售款回填建设费用，将下一期的贷款挪用上一期余下的工程，这样的“资金运作”在房地产业已属见怪不怪的现象了。在这样运作之下，开发商往往只要头笔资金的“第一动力”，项目就会向滚雪球一样不断向前了。

这样，如果一个项目地产商自己的真实投入仅占最后楼盘价格的10%，那么占项目价格20%的利润就相当于200%的回报。假使偷税可以让利润提高到25%，对地产商来说也只不过是250%的回报。同理，即使完全按章纳税，房地产商的回报，也不过是从250%降到了200%，无论是250%还是200%，都没有改变房地产商暴利的本质。

（勾晓峰　侯璐）