“租购同权”短期难让“天价房”降价

近日，我国房地产市场重磅新闻不断：首先，广州公布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，首次以政府文件形式提出保障“租购同权”，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。同时，广州、深圳、南京、杭州等12城市也被列为首批开展住房租赁的试点。接下来，刚刚召开的中共中央政治局会议强调，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。住建部称将立法明确“租售同权”：租房与买房居民享同等待遇。一时间，“租购同权”成为了舆论关注的焦点。同时，伴随新政的推行，“天价房”特别是“天价学区房”价格能否下降，也成为人们讨论的话题。

事实上，“天价房”特别是“天价学区房”的价格从来都不是靠简单的市场炒作和房地产商的营销手段能形成的，它们的背后折射出了部分地区的公共资源，包括交通、教育、医疗等资源的匮乏和分布的不均衡。从刚性的供需原理上来说，核心资源的需求大于供给，那么有条件靠近和利用这些核心资源的途径：房子、学区房，价格自然一路飙升，居高不下。大力发展租赁市场，增加租赁市场的房源供给，似乎是在“资源供给”方面下功夫，但真正意义上的稀缺资源：优质的公共资源，在短期内，并没有办法得到充分供给，更谈不上立刻达到平衡。

仔细来看，广州试点也有准入门槛，并非“租购同权”字面意义上那么简单：“符合条件的承租人子女”，要求具有本市户籍、人才绿卡等约束性条件。具有本市户籍的大部分都拥有相应房产，真正能够拿到人才绿卡的“新广州市民”数量又及其有限，真正意义上占据或即将占据住房租赁市场的大部分外来流动人口和刚刚毕业的大学生并没有条件享受到该政策的“优惠”。因此，广州的“租购同权”新政应该是示范效应大于实际对“天价房”的退烧效果。

而对于占据城市人口大半的流动人口和“新市民”而言，事实意义上优质的公共资源仍然是稀缺的，是需要努力争取的，加之中国古已有之的“安身立命”思想，买房扎根，给孩子买学区房，几乎是毫不令人意外的选择。从这个角度而言，“需求”仍然大于“供给”，“天价房”仍有存在空间。

当然，“租购同权”政策是稳定房地产市场，引导房价回归理性，促进公共资源合理分配的一次有益尝试。但是，仅仅依靠单边政策的出台调控，没有从根本上解决优质公共资源供给和分配的平衡问题，市场这只“无形的手”还会在接下来的一段时间继续发挥作用，“天价房”价格将仍然不会有太大波动。真正意义上使“天价房”价格下降，则需要国家在更深层面上加大投入，扩大公共资源的覆盖面，平衡公共资源的分配，使“租购同权”真正具有可操作性和现实意义，那么，市场调节将自动使“天价房”价格回归理性。

而要真正做到这一点，我们还任重而道远。

（吕夏婧）