住房金融走近老百姓

建国　彭艾

5月15日，中国人民银行根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》和《贷款通则》，颁布了《个人住房贷款管理办法》（以下简称《办法》），并于颁布日实施。同时废止了去年4月28日颁布的《个人住房担保贷款试行办法》（以下简称《试行办法》）。《办法》的颁布和实施，对于推进住房制度改革、增加社会有效需求、规范商业银行的个人住房贷款业务、提高信贷资产质量、维护借贷双方的合法权益将起到积极的作用，也进一步推动了住房金融业的发展。

去年4月28日，中国人民银行颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》，使谈论多年的住房金融业务终于浮出水面，悄然进入百姓家。一年来，国有商业银行按照《试行办法》，积极开展住房贷款，拓展多种金融服务，支持民宅建设，推进住房商品化进程和住房制度改革，不仅使住房金融进入了一个新天地，而且给居民、银行、社会都带来了较大的利益。

《办法》让居民真正感觉到了住房贷款的实惠。一是贷款可用于购买住房的范围广泛。《办法》规定个人住房不仅可以购买公积金建造的自用普通住房，而且还可以用于购买所有自用普通住房。并且全国范围内所有商业银行都可以发放住房贷款。二是贷款期限长，最长期限可达20年，有利于减轻借款人分期付款的负担。三是利率较为优惠。用住房公积金发放的个人住房贷款，利率在3个月整存整取存款利率的基础上加点执行。贷款期限为1年至3年（含3年）的，加1.8百分点；期限为3至5年（含5年）的，加2.16个百分点；期限为5至10年（含10年）的，加2.34个百分点；期限为10至15年（含15年）的，加2.88个百分点；期限为15至20年（含20年）的，加3.42百分点。用信贷资金发放的个人住房贷款利率（不含浮动）减档执行。即贷款期限为1年期以下（含1年）的，执行半年以下（含半年）法定贷款利率；期限为1至3年（含3年）的，执行6个月至1年期（含1年）法定贷款利率；期限为5至10年（含10年）的，执行3至5年（含5年）法定贷款利率；期限为10年以上的，在3至5年（含5年）法定贷款利率基础上适当上浮，但上浮幅度最高不超过5%。四是贷款额度比较大，个人住房担保贷款最高额为房价的70%。

《办法》规范了商业银行开办住房担保贷款的行为，有利于银行优化信贷资产结构，提高信贷资产质量，确保信贷资产的安全。《办法》共分十章三十九条，对个人住房贷款的条件和对象、贷款程序、期限和利率、担保、房屋保险以及抵押物和质物的处分等方面都作了详细的规定。个人住房贷款的对象和条件为：贷款的对象是具有完全民事行为的自然人。条件是城镇居民用于购买自用普通住房且有购房合同或协议，有还本付息的能力，信用良好，有购房所需资金的30%的购房首付款，有银行认可的贷款担保等。个人住房贷款均采取担保贷款方式，不得对个人发放信用款，《办法》对贷款的几种担保方式都作了明确的规定。

在今年3月召开的九届人大一次会议的记者招待会上，朱镕基总理提出住房制度改革是今年的五项改革任务之一。住房制度改革进入了攻坚阶段，福利房寿终正寝，商品房成香饽饽，再加上《办法》的颁布和实施，住房金融业务将迎来新的机遇和挑战。

今年的房改大政方针已定，《个人住房贷款管理办法》也正式出台实施。要使住房金融业务蓬勃地开展起来，还需要银行和有关方面共同努力。首先，社会各阶层和各部门要认真执行党中央、国务院的决策，彻底停止按标准价售房和福利性分房，从而切断居民对单位分房的依赖，使新房不再进入旧的住房体制，实现住房实物福利分配向货币化分配转变。同时要大力提高房租，使居民真正感到租房不如买房。

其次，要大力降低房价。第三，要尽快培育和发展住房的二、三级交易市场，逐步健全和完善住房的交易政策，鼓励居民购买的住房上市交易，促进房地产市场流通。第四，要加强对住宅建设的质量监督，提高消费者购房的积极性。第五，作为金融机构，一定要使住房金融按照市场化原则有序发展，使住房金融对住宅业健康发展真正起到关键性的推动作用。