逾期交房就是违约

□韩秉学

当前商品房的交易中，房屋的面积、建筑质量、销售价格、物业管理等方面是发生问题的集中点，但在商品房预售中，不能按期如约向购房者交付商品房的现象也很多。近日有位在房地部门工作的朋友，因购买的一处预售商品房发生了纠纷，前来询问，如何处理为好。

这位朋友是1996年下半年购买某开发公司一处50多平方米建筑面积的预售商品房，房屋总造价30多万元，购房合同签定之日，购房方先予付购房款30%，约10万元。合同中同时还约定，预售的商品房1997年12月底竣工并由开发商交给预购方，交房时购房人将剩余70%购房款付给开发商；如果当事人双方的任何一方不按期交房或交房时不如数支付剩余的房款，以违约处理，每月按已付房款30%的1%的违约金处罚。交房日期已过，开发商说，因不可抗拒因素延迟到98年4月，口头通知向购房者交房，到1998年7月才书面通知交房。还说，向购房者发出口头通知后，不来接收房屋而造成的违约，应由购房者负责。这种违约责任纠纷应该由谁来负，如何处理为好？

依据以上情况，我个人认为，开发商如果拿不出延迟房屋竣工不可抗拒的原因的确凿证据，逾期交房的违约责任应该由开发商来负。口说无凭，应以98年7月的通知为据。违约金的支付，还要看合同约定是从交付30%购房款之日起计算，还是从逾期交房之日起计算了？处理的方法，最好是双方先协商调解处理，将逾期交房的违约责任落实下来，视其具体情况付给购房者一定的违约金，合同其余条款继续履行。如果开发商不同意这种处理方法，购房者亦无心购置这处商品房，只好起诉法院，依法裁决。（作者系西安房产局干部）