买房卖房有哪些新规矩？

□文/沈阳

自从6月1日开始《商品房销售管理办法》正式实施。在新办法中对商品房销售中的若干问题进行了规范。

不许内部认购。　《商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买房人收取任何预订款性质费用。这就是说，很多房地产商的所谓“内部认购”行不通了。有关律师指出，有关部门早就明令禁止内部认购，但之所以内部认购一直盛行，一个重要原因是价格的驱动，开发商为加快资金周转，以每平方比开盘后便宜一二百元的内部认购价来吸引消费者，而很多购房人也乐于接受；另一个原因是市场形成了约定俗成的做法，给人的感觉内部认购并非违法行为。而由于内部认购没有销售证，一旦出现问题，消费者权利将得不到法律的保护。

不许用售后包租来“钓鱼”。　“以租代售”、“售后包租”等词汇常出现在开发商的宣传中，为购房人“打气”；买房除了居住功能还可以用来投资。比如把房子租出去，用租金来偿还贷款，岂不一举两得？这也是许多人为之动心的地方。“售后包租”，开发商真会给你垫底吗？实际上这极易出现因兑现不了承诺而侵犯消费者权益的现象。目前，已经有个别地方发生了因开发企业无法兑现承诺，又无力妥善处理的案例。业内人士认为，房地产开发企业用售后包租“钓鱼”，是一种误导行为。《办法》规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。

广告不能再说“距……开车十分钟”。　许多楼盘在介绍地理位置或表明距离远近时，往往这样表述：距离……开车仅10分钟，以此说明离市中心挺近的，但开发商并没有交代是夜里12点开车，还是上班高峰的时候，这种含混不清的表述容易误导，应该用实际距离来表示。律师说，《办法》规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，广告内容必须真实、合法、科学、准确。房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，应当在商品房买卖合同中约定。

不许给购房者填好的格式合同。　一些房地产销售人员交给购房人的合同往往都是已经填好的，自然是有利于开发商的。一些购房人因为不懂相关法规，也就糊里糊涂地签了字，之后遇到纠纷才发现上当。

律师提醒：新版合同的空白之处都是可以与开发商商榷的，购房者不要放弃自己的权利。《办法》还规定，在与购房者签订合同之前，开发商有义务按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》，这保证了购房者的知情权，并让其对相关法规有所了解。

办房产证不许拖延。　购房人“办证”难的主要原因之一是房地产开发企业不能及时对已竣工的房屋实施测绘、不能及时将应由其提供的办理产权所需的有效齐全的资料报送房地产行政主管部门。他们通常给出的时间表是“180天”、“360天”等等。这种怪现象以后将不会出现。因为《办法》把时间限定在60天内。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60天内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房产行政主管部门。

律师提醒：很多人都有这样的观念，认为开发商就应该给购房者办理房产证，但该办法规定，办理房屋所有权登记手续，房地产开发企业只有协助义务，办房产证是商品房买房人自己的事。

不能没有质量保修期限。　商品房是居民最大的消费品之一，长期以来，由于对商品房的保修缺乏必要的规定，出了质量问题后，开发企业、施工单位、设计单位、监理单位相互推诿，购房者无所适从。《办法》规定，保修期从交付日起算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。