这份房屋抵押协议算不算数

律师同志：

我借给某人三万多元，为保证到期收回借款，我与债务人签订了一份房屋抵押协议，约定到期若不能还款，以债务人的房屋折抵借款。现债务人无法还款且不知去向，我向法院请求按照抵押协议的规定将房屋的产权判归我所有，但法院的同志说这份抵押协议未经登记，故我没有优先受偿权。这不是说我与债务人的抵押协议没有半点用处了吗？请问法院同志的说法是否正确？

尹某

尹某同志：

根据《担保法》的规定，抵押是指为了保证债权的实现，而由债务人或债权人与债务人之外的第三人以不转移财产的占有的方式而将法律允许抵押的财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权以该抵押财产优先受偿。不过，这种优先受偿权是针对没有担保的债权而言的。实践中，有些债务人基于各种原因，往往对同一财产设定多个抵押，在此情况下，若债务人不能履行债务，则拥有抵押权的多个债权就要按照债权的比例平等地就该财产受偿，而不能对其他拥有抵押权的债权人主张优先受偿权。

为了及时发现并制止违法行为，维护交易安全和经济秩序，《担保法》还规定了抵押物登记制度，规定对于以城市房地产、林木、船舶、车辆等财产作为抵押的，必须向有关部门办理抵押物登记，否则抵押合同不发生效力。

从来信中看，此抵押应属自愿登记的范围，则其清偿原则为“登记”抵押优先于未登记抵押受偿；先登记的抵押优先于后登记的抵押受偿：同时登记或同时抵押的按债权比例受偿。你可按照此原则结合本案的具体情况判断法院同志的说法是否合法。

另外，还需要提醒你的是，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第55条的规定，已经设定抵押的财产被采取查封扣押等财产保全或者已施行执行措施的，不影响抵押权的效力。　李得勇