中房改的八大制约因素

一、公众呼声与政府态度不尽协调。大凡房改进程快的地区都有一个首要前提条件——地方政府领导重视。目前，在观念方面上下已比较一致，都认为房改是大势所趋，但一些领导的房改积极性却跟不上公众热情，成为房改进程的最大制约因素。说到根本上，是住房富裕户与住房困难户的本质区别，一些领导难以理解百姓盼房的心情，没有意识到房改是一项民心工程。

二、公众承受力千差万别。房改节奏与社会稳定始终是各级政府关注的焦点，目前的问题是公众承受能力的差别日益的扩大房改操作的基本点难以确立，无论以哪个收入阶层的承受力作为衡量标准都难兼顾。即使笼统而言的工薪阶层，在承受力上也大不一样。例如企业职工与机关干部，盈利企业与亏损企业，在岗职工与下岗职工，在职职工与离退休人员。

三、租售比价不合理。住房资金回笼最快的莫过于售房，但人们在租房与买房之间的选择上，除考虑个人的经济能力外，还要计算租房或买房哪个更划算。如果买房款的一年储蓄利息要高于一年房租，人们买房积极性会大减。而我国大部分地区的房租还很低，不足以刺激公众的买房欲望。

四、住房基金管理没有理顺。基金是集中管理还是分散使用一直存有争议，很多希望自筹的资金能自己使用，肥水不流外人田，但分散使用又影响资金规模效益。

集中管理便于集中财力于大事，但会制约各单位自筹资金的积极性。另外一个方面是，住房基金被挪用的现象仍然屡屡发生，专款专用的监督体系未形成。

五、房屋产权多元化难以协调。从全国来说，目前房屋产权存在条块分割状况，具体一到一个单位就更为复杂，本单位职工住外单位房子，外单位职工住本单位房子，等等。加上近几年房改后，买房者又出现了部分产权与全部产权的问题。产权关系杂乱，既影响房改的统一协调，也为将来的房屋纠纷埋下隐患。

六、住房金融法规不健全。房地产离不开金融，目前各银行也非常看好房改前景。但在操作上因法规不健全又不敢盲目支持。虽然有些地方开展了住房抵押贷款，但因在抵押方面缺乏有关规定，一旦发生纠纷难以解决。此外，购房贷款带有政策补贴性质不能按商业贷款利息，而且贷款期限较长，利息率与通胀率难以综合考虑。

七、工资体制亟待改革。现在的住房改革是随着人们收入增长而进行，到2000年预定目标是房租达到职工家庭年收入的15%，而国外一般是占30%。我国过去普遍实行低薪制，工资含量中虽有住房因素但比例并不高，因此，要想使房改达到住房货币化的终极目标，就不能不考虑在工资增长的同时加大工资构成中的住房含量。目前各地的普遍做法是提租不补贴，这种做法虽然少去许多麻烦，但房改的推进速度很受影响，而且难以达到最终目标，因此，工资制度改革必须和房改配套。

八、物业管理社会化体系尚未建立。由于住房产权关系尚未理顺，因此，房屋物业管理很大程度还是以单位为基础，这种割裂的管理体系是制约房改的重要因素。此外，购房的售后服务远远跟不上，也影响了房改进程。摘自《扬子晚报》