商品房供需矛盾症结何在？

1996年，由于我省商品房造价降低，售价下降，使商品房销售有所起动，但商品房积压现象仍占相当比重。全年商品房空置面积43.63万平方米，其中住宅面积36.88万平方米，占84.52%。若按当年每平方米售价1142元计算，等于有近5亿元的资金被占用。这些资金的大量占用，带来的负面效应是显而易见的，1996年我省房地产亏损企业有155个，亏损面为61.02%，亏损额达1.4亿元，严重阻碍了房地产企业的发展。一方面商品房大量闲置待售，另一方面全省仍有15.8万户城镇居民的人均住房面积不足4平方米。

商品房供需矛盾的症结何在？我们认为这是由于现行的政策和制度如住房分配制度、金融、税收、房价以及社会保障等因素与房地产发展遵循的市场经济规律不相适应，使广大居民的住房需求未能形成现实的购买力和新的消费热点。

目前，我省许多单位仍实行住房分配制度，许多人把解决住房的希望寄托于长期以来形成的住房福利政策上。此外，市场房价和公房租金之间差异过大，也使人们不愿一次性支付高额费用购房而放弃低租的实惠。房地产市场发展的另一个障碍是一次性支付的高额房价与居民相对较低的个人收入之间的矛盾。如何使普通居民尽快成为住宅市场的消费主体？最根本的一条原则是“要让普通居民买得起、住得起”。这应成为制定住宅价格的基本标准，使住宅价格与普通居民的收入水平形成一个合理的比例。世界许多国家的住宅价格是一般家庭年收入的3至6倍。售价若高于6倍以上，商品住宅就难以形成买方市场。目前，我省城镇每户居民家庭的平均收入仅为1万元左右，而住宅最低售价也在一般家庭年收入8倍以上，有的达20倍以上，大大超过了普通居民的购买力。加之我省目前停产半停产企业下岗职工人数不断增长，因此，很难使普通居民问津商品住宅。

必须改革目前的住房制度以及与此有关的房价、金融、税收等方面的配套政策：

1、加快城镇住房制度的改革，改变目前住房实物福利分配制度为货币工资分配制度，使住房制度改革与劳动工资、社会保障制度改革相配套；提高住房租金，形成租金与售价的合理比价。

2、向海内外开发商实行各种优惠政策，取消各种不合理收费，使成本和房价进一步下降。

3、要改进购买住宅商品房的办法，实行分期付款，大力发展住房金融和个人购房抵押贷款，推动住房商品化的发展。

4、由政府牵头，比照有关政策和优惠条件，使目前积压的商品房转化成微利房、解困房。（统文）